再收万科“大礼包” 万物云签下2.57亿元债务清偿协议

万物云与万科的2.57亿元债务清偿协议，是万科体系内债务化解与资源整合的重要动作。根据万物云7月30日公告，万科及其关联方通过转让全国多个城市的商品房、商铺、车位等物业资产，抵偿其对万物云的部分到期债务。此次交易涉及106项协议，覆盖北京房山、佛山、重庆、成都等城市，部分物业仍处于开发阶段，总估值约2.57亿元，其中2.53亿元用于抵销关联方应收款项，剩余部分通过抵扣业务款项及现金支付。 一、交易背景：万科债务压力与万物云的协同角色1. 万科的现金流困境     作为万物云的控股股东（持股57.12%），万科近年面临较大的债务压力。截至2024年底，万物云对万科的应收账款达24.5亿元，占其贸易应收款总额的32.8%。此次交易是万科继2024年底7.03亿元资产抵债后的又一次操作，旨在通过“以物抵债”快速去化库存、降低杠杆。同策研究院联席院长宋红卫指出，万科此举既能减少负债，又能将低流动性资产转移至万物云，缓解自身现金流压力。2. 万物云的双重角色     万物云既是万科体系内的“现金奶牛”（2024年营收362亿元，同比增长13.2%），也是债务化解的重要平台。通过接收万科资产，万物云可减少应收账款规模（2024年下半年累计回收关联方账款超30亿元），同时补充物业资源以支持“蝶城”战略。例如，此次收购的杭州万瑜和杭州元广股权，其持有的商业项目位于万物云“蝶城”辐射范围内，未来可整合至社区运营体系。 二、交易内容：资产质量与财务影响1. 资产结构与估值争议     此次抵债资产以低能级城市物业为主，包括唐山、乌鲁木齐等地的商铺、车位及开发中项目。中指研究院广州分院总经理张化学指出，这些资产流动性较差，反映出万科优质资产储备已较为有限。独立估值师虽按市价评估资产，但市场实际处置可能存在显著折价。例如，荣万家2023年以5.68亿元接收荣盛发展资产，截至2024年仅变现922万元，部分因查封沦为坏账。2. 万物云的财务利弊     短期利好：减少应收账款2.53亿元，优化资产负债表。截至2024年底，万物云流动负债占比89%（190.93亿元），此次交易降低了坏账风险。     长期挑战：新增2.57亿元存货（含开发中物业），可能拖累流动性。若资产无法有效盘活，未来或面临减值压力。万物云2024年净利润12.56亿元，若资产减值10%，将侵蚀约2%的利润。 三、市场反应与行业启示1. 股价波动与投资者担忧     公告次日（7月31日），万物云股价下跌4.26%，报22.5港元，反映出市场对关联交易常态化的担忧。投资者担心万物云可能沦为万科的“债务蓄水池”，偏离轻资产运营本质。截至8月1日，万物云市盈率TTM为20.92倍，低于行业平均水平，估值承压。2. 行业化债模式的样本意义     万物云的操作成为物企处理关联方债务的典型案例。其核心逻辑是：通过接收母公司资产减少应收账款，同时将资产纳入自身运营体系创造价值。例如，万物云计划将抵债物业与“蝶城”战略结合，通过数字化改造提升运营效率。但这一模式需平衡两点：     资产质量：优先选择与主业协同度高的资产（如社区周边商业），避免盲目兜底。     独立性维护：2024年万物云关联交易收入占比已降至9.8%，未来需进一步拓展第三方业务以降低对万科的依赖。 四、深层关联：深铁支持与股权质押风险万科的债务化解离不开大股东深铁集团的支持。2025年以来，深铁已向万科提供7次借款，累计约227亿元，利率低至2.34%，并接受万物云股权作为质押（质押率70%）。若万物云股价较质押时下跌30%，可能触发追加担保或债务提前偿还条款，进一步加剧财务风险。这种“股东输血+子公司接盘”的模式，虽短期缓解万科压力，但长期仍需依赖销售端造血能力的恢复。综上，此次交易是万科债务化解链条中的一环，万物云在其中扮演了资源整合者的角色。尽管短期优化了财务报表，但低流动性资产的处置、蝶城战略的落地效果及股权质押风险，仍是影响其长期价值的关键变量。